16
Фев 2015
Про ЖКХ можно говорить постоянно, открывать для себя десятки новых проблем и сотни вариантов их решения. Помочь разобраться в процессах, происходящих сегодня в этой сфере, мы попросили руководителя ООО УК «Приморские коммунальные системы» Сергея Ковалева.
Генеральный директор ООО “УК “ПримКомСистемы” Ковалев Сергей Владимирович
Мы – одни из лидеров на рынке ЖКХ
– Сергей Владимирович, какие вопросы сегодня актуальны именно для вашей управляющей организации?
– Дома, находящиеся у нас на обслуживании, – это и жилфонд довоенной постройки, и многоэтажки. Задачи по их обслуживанию отличаются: где-то возникают вопросы по лифтовому хозяйству, где-то – по водопроводной или канализационной сетям, где-то требуется вмешательство энергетиков. Однако основные проблемы для всех домов – изношенные коммуникации, фасады и кровля. Из-за климатических особенностей нашего региона, степень износа домов в некоторых случаях достигает 70%.
– Ваши специалисты способны решать все эти задачи?
– Что касается настоящих профессионалов, то в нашей сфере это в основном люди, которым около 50 лет. Те, кто начинал работать еще в советское время. Молодежь, несмотря на официальное трудоустройство и белую зарплату, идет в ЖКХ неохотно. Плюс в отрасли в целом нет четкой кадровой политики, системы подготовки работников. Но мы вышли из положения. Узкоспециализированные работы, например ремонт лифтового оборудования, вывоз мусора, передали на обслуживание подрядным организациям. Сами же осуществляем кровельные работы (если требуется ремонт или замена не более 50 % крыши), в штате компании есть плотники, электрики, сантехники и еще целый ряд специалистов. У нас собственная круглосуточная аварийная служба, столярная мастерская и цех по изготовлению металлоконструкций. Есть автопарк из 5 единиц техники, включая снегоуборочное и компрессорное оборудование.
– С какими наиболее острыми проблемами сталкиваются компании ЖКХ, осуществляя функции управления жилой недвижимостью?
– Государство давно переложило расходы на содержание домов на плечи самих владельцев квартир. Причем жилфонд был передан в жутком состоянии. Плюс неплатежи населения за предоставляемые услуги. А ведь деньги на обслуживание домов не могут взяться из воздуха.
Наконец, нет четкой законодательной базы и внятной государственной политики в области ЖКХ в целом. Особенно в части регулирования взаимоотношений между исполнителями коммунальных услуг (УК и ТСЖ) и поставщиками – ресурсоснабжающими организациями (РСО).
Например, энерго- и теплоснабжающие организации, ссылаясь на показания ведомственных приборов учета, предъявляют жителям и УК счета, которые серьезно превышают фактическое потребление. Разница образуется за счет так называемого сверхнормативного потребления ресурсов и потребления на общедомовые нужды (ОДН).
О потерях, нормативах и приборах учета
– «Сверхнормативное потребление» – это утечки и теплопотери на магистральных сетях?
– Так и есть. Поставщики просто распределяют между потребителями, не имеющими приборов учета, то количество тепла, которое было отпущенное с котельной. Но ведь по факту до квартир из-за изношенности инженерных сетей не доходит 1/3.
– Кто оплачивает эти потери?
– В том то и дело, что городские УК. Это требование пресловутого Постановления Правительства РФ № 354.
– По поводу ОДН. Многие недоумевают, почему зачастую его размер превышает индивидуальное потребление?
– Здесь все те же проблемы: утечка и энергопотери на аварийных сетях, незаконные подключения и «резиновые квартиры», на которых зарегистрировано и фиктивно проживает по 10-20 человек. Есть и случаи не законного начисления энергетиками в ОДН «сверхнормативного» потребления гражданам, а не УК, которые пытаются уклониться от оплаты “сверхнорматива” по ОДН. Так, РСО начисляют «долги» жителям, разбрасывая “маржу” на тех, кто готов платить. Постановление № 354 в части начисления ОДН считаю большой ошибкой. Спустя год это поняли и чиновники. С 2016 г. строчки ОДН квитанциях не будет. Жители будут платить за воду и электроэнергию исключительно столько, сколько необходимо для обслуживания их дома. Это шаг вперед… И тут же Правительство делает шаг назад, устанавливая с 1 января 2015 г. применение повышающих коэффициентов. Теперь жители, чьи квартиры и дома не оборудованы приборами учёта начнут платить на 10% больше, чем собственники и наниматели помещений, которые обеспечили установку таковых.
– Значит теперь УК будут заинтересованы в установке приборов учета?
– Так мы этим и раньше занимались. Хотя по закону эти работы должны делать не мы, а поставщики коммунальных услуг за счет собственников. Энергоаудит показывает: в среднем в домах, где мы установили узлы учета, экономить можно свыше 30%.
– Я правильно понимаю, что решение стать депутатом гордумы вас заставило именно желание навести порядок в коммунальном бизнесе? Что удалось сделать за 2 года?
– И это тоже. И потом мне не безразлична судьба родного города. Что же касается роли местных властей в реформировании ЖКХ, то ее трудно переоценить. Власть должна не только координировать, но и контролировать работу коммунальных предприятий. По моей инициативе год назад уже принят правовой акт № 50 МПА ” О муниципальном жилищном контроле”. Теперь администрация города Владивостока имеет рычаги влияния на рынок городского ЖКХ. Другое дело, что чиновники пользуется административными инструментами не активно. И здесь полномочия депутата мне помогают проверить бездействие чиновника. Как член комитета по бюджету, налогам и финансам, я и мои коллеги активно поддерживаем инициативы городских властей по ремонту дорог, сетей, инженерной инфраструктуры. В рамках избирательных наказов был запущен трамвай до Сахалинской, проведены ремонтные работы лестничных маршей, дорог, инженерных сетей. В дальнейшем будут проводиться и другие работы, предусмотренные бюджетом. В прошлом году считаю, мэрия в области обустройства инфраструктуры ЖКХ на моем избирательном округе в Первомайском районе сработала не плохо. В бюджете 2015 г. заложены деньги и уже точно будут отремонтированы лестницы на 2-й Промышленной д. 4, Нарвской д.6, Никифорова д. 53 и 55, Борисенко д.6 и по ул. Вилкова, запланированы работы по ремонту дорог и транзитных коммуникаций. Часть домов в Первомайке попали в перечень капитального ремонта за счет средств, которые выделила местная администрация по заявлениям гордумы. В основном это дома, которые город должен отремонтировать по судебным решениям. В общем, о результатах моей работы депутата можно будет говорить к осени, когда запланированные работы завершатся.
Какие УК останутся на рынке?
– На Ваш взгляд, какая форма аккумулирования средств Капремонта наиболее выгодна? На счете регионального оператора или на специальном счете?
– Готового рецепта здесь нет и быть не может. Это зависит от таких факторов, как, прежде всего, наличие грамотных собственников в Советах МКД или в правлении ТСЖ (ныне – ТСН), способных повести за собой других, а также состояние и технические характеристики дома. Важна и степень доверия жителей к УК или ТСН.
Допустим это новый дом, которому несколько лет «от роду», чистенький, не требующий срочных ремонтных работ. Поэтом деньги в этом случае в “общую копилку” складывать не целесообразно.
Другой случай, дома из старого изношенного жилфонда по программе подлежат ремонту в первую очередь. Причем ремонтных работ потребуется произвести много и все они дорогостоящие. Очевидно, что собрать с собственников сумму, перекрывающую затраты на ремонт в столь короткие сроки невозможно. И в этом случае, конечно же, более выгодно собирать денежные средства на счете регионального оператора. Ремонт будет осуществлен по программе в срок, а жильцы в дальнейшем будут выплачивать деньги, живя в уже отремонтированном доме.
Прошу заметить, что с 2015 года собственники 
вправе доверить свои средства и своей УК. В этом случае УК открывает “спецсчет” самостоятельно и может выступать в качестве кредитора и инвестора при проведении комплекса капитальных работ. Подряды могут быть профинансированы УК в части недостающей суммы в счет будущих платеже по статье “взнос на капремонт”. Но к этой форме накопления денег, на мой взгляд, ни психологически, ни финансово не готовы ни бизнес, ни собственники помещений.
И вот почему…. Люди не доверяют бизнесменам. И граждан как раз понять можно..А если деньгами завладеет мошенническая УК? Что тогда?
Хотя лично я верю и знаю, что именно став партнерами, собственники и УК совместно смогут творить чудеса. Не будем загадывать далеко и посмотрим, как будут складываться взаимоотношения жителей и УК после лицензирования последних.
– Какое Ваше отношение к Закону о лицензировании управляющих компаний?
-Однозначного ответа у меня опять нет. Так, с 1 мая этого года деятельность по управлению многоквартирными домами может осуществляться только на основании лицензии. С одной стороны, недобросовестные лица должны уйти с рынка ЖКХ, а государственное регулирование на данном этапе необходимо. С другой, не все так просто.
Жилищный Кодекс РФ установил определенные требования к компаниям и индивидуальным предпринимателям. Руководители управляющих компаний, претендующие на получение лицензии, в обязательном порядке должны будут сдать квалификационный экзамен и получить аттестат. Закон закрывает путь в ЖКХ людям с не погашенной судимостью и судимым за экономические преступления и преступления средней и большей тяжести. Это однозначно хорошо. Правильным является и требование законодателя о российской юрисдикции соискателя лицензии.
Для того чтобы обеспечить прозрачность процесса выдачи лицензий и блокировать возможность злоупотреблений, в законе предусмотрен коллегиальный принцип. Не менее трети участников лицензионных комиссий должны составлять представители от общественности и профессионального сообщества.
И все же, буду осторожным в оценке данного закона. Нельзя исключать коррупционной составляющей. В отрасли крутятся большие и неконтролируемые деньги. Практика лицензирования управляющих компаний может превратиться в механизм уничтожения добросовестной конкуренции в жилищной сфере, передела рынка и укрупнения отдельных управляющих компаний до размеров монополистов. В отдельных регионах уже предприняты попытки вхождения на рынок управления жильём аффилированных местными властями структур и структур, открыто представляющих интересы любимых властью и потому бесконтрольных РСО.
Тем не менее, установление непомерных штрафов за содержание жилищного фонда, изношенность которого составляет свыше 60 процентов в пределах далеко не рыночной цены за его обслуживание и ремонт, установленной на собраниях собственников, а также возложение на УК обязанностей оплаты «сверхнормативного» общедомового потребления ресурсов и долгов за коммунальные ресурсы при неоплате услуг населением, сделают выживание небольших управляющих компаний невозможным. Как бы не вышло так, что за “махровые” реформаторские идеи платить, как всегда, придётся собственникам.
– Хочется надеяться, что ваше предприятие успешно пройдет процедуру лицензирования.
– Спасибо. Так и будет … В настоящий момент не только я, но и трое сотрудников УК “ПримКомСистемы” успешно сдали экзамен и уже получили квалификационный аттестат. Сейчас мы проводим отчетные собрания, публикуем на сайтах сведения о нашей финансовой деятельности за прошлый год. Следуя закону, мы известили собственников о соискание лицензии и ждем окончание месяца для того, чтобы жители подтвердили нам свое доверие. Полагаю, что мы не будем ждать весны и постараемся подать документы на рассмотрение лицензирующего органа в ближайшее время.
Справка
Ковалев Сергей Владимирович. Родился во Владивостоке. Имеет высшее образование. С 1995 года работает в сфере ЖКХ. В конце 2008 г. создал и возглавил ООО «Приморские коммунальные системы». В 2015 г. стал президентом Совета директоров группы компаний ООО «ПримКомТехнологии». В 2012 г. избран депутатом Думы города Владивостока от партии “Справедливая Россия”.
Беседовал Игорь Мельниченко